Grundsteuer

Zum 01.01.2025 muss auch in der Stadt Wiehl die Grundsteuerreform umgesetzt werden. Verwaltung und Stadtrat haben sich lange im Vorfeld mit diesem sehr komplexen Thema auseinandergesetzt. Es wurde intensiv diskutiert und beraten, ob ein einheitlicher oder differenzierter Hebesatz für Wiehl beschlossen wird. Der Stadtrat hat sich in seiner Sitzung am 17.12.2024 einstimmig für die differenzierte Grundsteuer B entschieden. Dies hat zur Folge, dass Privathaushalte gegenüber dem einheitlichen Hebesatz in der Regel davon profitieren. Wenn sich allerdings Ihr Messbetrag (Bescheid vom Finanzamt) stark verändert hat, kann es zu deutlichen Mehrbelastungen führen, die die Stadt Wiehl nicht beeinflussen kann. Viele weiterführende Informationen rund um das Thema Grundsteuer finden Sie nachfolgend.

Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer ab 2025

Warum wird die Grundsteuer reformiert?

Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell noch aufbaut, völlig veraltet war. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Das wird nun zum 01.01.2025 passieren. In NRW gelten dafür die vom Bund beschlossenen Reformgesetze; ein abweichendes Landesmodell (wie z. B. in Bayern) gibt es hier nicht.

Was bringt Ihnen persönlich die Grundsteuer überhaupt?

Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert.

Das, was Ihre Stadt lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“.

Wie läuft die Reform ab?

Die Finanzämter haben die neuen Grundsteuerwerte ermittelt. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben oder noch erhalten. Für Rückfragen oder Rechtsmittel bezüglich des Messbescheides sind insofern die Finanzämter zuständig.

Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Kommunen, die davon nicht abweichen dürfen. Die Kommune wendet in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen oder zwei für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Die Grundsteuer C wurde in Wiehl nicht eingeführt. Die Hebesätze werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.

Was heißt das für Ihre Grundsteuer?

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist. Die Kommunen haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?

Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Kommune ab. Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Kommunen ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen.

Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher. Die Einnahmen fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze und Straßen und werden hierfür dringend benötigt.

Was bedeutet Aufkommensneutralität?

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Kommune im Jahr 2025 ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil hält – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.

Dürfte das Grundsteueraufkommen in 2025 überhaupt erhöht werden?

Dies ist rechtlich in jedem Falle zulässig. Die Stadt Wiehl hat das Grundsteuereinkommen durch die Reform aber nicht erhöht und sogar eigene (niedrigere) Hebesätze berechnet, um dies sicher zu stellen!

In vielen Kommunen ist es notwendig, unter anderen Gesichtspunkten (also unabhängig von der Reform) die Grundsteuer insgesamt angemessen anzuheben. Die Kommunen sind gesetzlich verpflichtet, ihre Haushalte auszugleichen. Reichen die Finanzmittel zur Erfüllung ihrer aktuellen Aufgaben nicht aus, muss auch über angemessene Steuererhöhungen nachgedacht werden. Dies kann allerdings jederzeit passieren und hat nichts mit der Umsetzung der Grundsteuerreform zu tun. Die Stadt Wiehl hat davon abgesehen.

Einheitlicher oder differenzierter Hebesatz – was bedeutet das?

Die Ergebnisse der Grundsteuerwertfeststellungen und der Messbetragsfestsetzungen auf den 01.01.2025 haben gezeigt, dass in einigen Kommunen private Haushalte zukünftig stärker im Rahmen der Grundsteuer belastet werden als die Eigentümerinnen und Eigentümer von Nichtwohngrundstücken. Dieses Phänomen der Belastungsverschiebung ist allerdings nicht landeseinheitlich, sondern regional verschieden. Diese Entwicklung zeichnet sich nicht nur in Nordrhein-Westfalen, sondern auch in anderen Ländern mit dem Grundsteuer-Bundesmodell ab.

Die Landesregierung hat einen Gesetzesentwurf zu differenzierten Hebesätzen eingebracht, um den Kommunen im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung mehr Entscheidungsspielräume zu ermöglichen und bei Bedarf auf lokale Gegebenheiten besser reagieren zu können.

Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat dieses Gesetz am 4. Juli 2024 verabschiedet. Das beschlossene Gesetz sieht ergänzend zur bisherigen Regelung die Möglichkeit einer Differenzierung des Hebesatzes für Wohn- und Nichtwohngrundstücke bei der Grundsteuer B vor. Dadurch wird es den Kommunen freigestellt, diese Hebesätze – in Abhängigkeit von den räumlich strukturellen Gegebenheiten vor Ort – so auszutarieren, dass es nicht zu einer übermäßigen Belastung etwa der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnimmobilien kommt.

Da der Hebesatz für die Grundsteuer B (Wohn- und Gewerbegrundstücke) infolge der Grundsteuerreform in den meisten Kommunen ohnehin angepasst werden muss, bietet das Gesetz den Kommunen jetzt die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohnen und Nichtwohnen (etwa für Geschäftsgrundstücke) zu beschließen. Die Kommunen können nunmehr dort, wo es nötig und gewünscht ist, die Hebesätze so anpassen, dass weder Wohn- noch Nichtwohngrundstücke übermäßig stark belastet werden.

Das Ministerium der Finanzen unterstützt die Kommunen im Land bei der rechtssicheren Umsetzung der Grundsteuer und der möglichen Nutzung von differenzierten Hebesätzen. Dafür liefert das Ministerium eine umfangreiche Argumentationshilfe in Form eines juristischen Gutachtens. Das Gutachten soll bei der rechtssicheren Ausgestaltung der entsprechenden kommunalen Regelungen weitere Sicherheit geben und teilweise noch offene Fragen der Kommunen klären.

Gleichzeitig wurde durch den Städtetag ein weiteres Gutachten in Auftrag gegeben, dass die Einführung der differenzierten Hebesätze aus rechtlichen Gründen kritisch sieht und die Weiterführung des einheitlichen Hebesatzes wie bisher empfiehlt.

Ich habe Einspruch gegen die Festsetzung meines Einheitswertes eingelegt – muss ich trotzdem zahlen?

Ja. Sollten Sie bereits Einspruch gegen die Festsetzung des Messbetrages beim Finanzamt erhoben haben, müssen Sie nichts weiter veranlassen. Sollte Ihr Grundlagenbescheid geändert werden, erhält die Stadt Wiehl automatisch eine Benachrichtigung und passt die Steuerfestsetzung (auch nachträglich) entsprechend an. Sie erhalten in diesem Fall einen geänderten Steuerbescheid. Ein (nochmaliger) Einspruch beim Finanzamt oder ein Widerspruch gegen den Steuerbescheid der Stadt Wiehl ist also nicht erforderlich. Ihr Einspruch / Widerspruch hat bei der Festsetzung von Steuern und Abgaben jedoch keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlungsverpflichtung bleibt bis zur Entscheidung über den Einspruch bzw. die Anpassung des Steuerbescheides unverändert bestehen.

Allgemeines zu Hebesätzen

Der Hebesatz ist ein Faktor zur Berechnung der Grundsteuer und wird von der Kommune festgelegt.

Auf den vom Finanzamt mitgeteilten Grundsteuermessbetrag wendet die Kommune ihren Hebesatz an und berechnet so die Grundsteuer.

Aktuell haben die Kommunen die Möglichkeit vier unterschiedliche Grundsteuerhebesätze festzulegen.

Hebesatz zur:

Grundsteuer A

Diese Grundsteuer ist ein gesonderter Hebesatz der Kommune für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Grundsteuer B

Diese Grundsteuer ist ein gesonderter Hebesatz der Kommune für das Grundvermögen. Zum Grundvermögen gehören unter anderem

Option zur Grundsteuer B: Differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke

Dabei handelt es sich um die Splittung der Hebesätze zur Grundsteuer B für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Diese Option ist für die nordrhein-westfälischen Kommunen durch Landesgesetz eingeführt worden, um diesen mehr Handlungsspielraum im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung zu ermöglichen.

Hier finden Sie die Einteilung der Grundstücke:
Wohngrundstücke1 Nichtwohngrundstücke
Einfamilienhäuser
Zweifamilienhäuser
Mietwohngrundstücke
Wohnungseigentum		 Geschäftsgrundstücke²
gemischt genutzte Grundstücke² ³
sonstige bebaute Grundstücke²
unbebaute Grundstücke
1 Diese Grundstücke sind im Ertragswertverfahren zu bewerten.
2 Diese Grundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten.
3 Gemischt genutzte Grundstücke sind z.B. solche, wo gewerbliche Nutzung und Wohnen stattfinden, egal wie hoch der jeweilige Anteil ist.

Der Rat der Stadt Wiehl hat in der Ratssitzung vom 17.12.2024 einstimmig beschlossen, die differenzierten Hebesätze für Wiehl anzuwenden.

Optional: Grundsteuer C

Hierbei handelt es sich um eine Grundsteueroption der Kommunen für baureife aber noch nicht bebaute Grundstücke. Die Kommunen haben also die Möglichkeit diesen gesonderten Hebesatz zu erheben, sind allerdings nicht verpflichtet. Die Stadt Wiehl hat auf die Einführung der Grundsteuer C verzichtet.

Weiterführende Informationen zur Beratung der Grundsteuerreform in der Stadt Wiehl finden Sie in der Vorlage des Rates der Stadt Wiehl für die Sitzung am 12.11.2024 (Link siehe unten)

Welche Hebesätze sind nun in Wiehl beschlossen worden?

Der Rat der Stadt Wiehl hat in seiner Sitzung am 17.12.2024 einstimmig folgende Hebesätze beschlossen:
Grundsteuer A 260 % (unverändert)
Grundsteuer B (Wohngrundstücke) 535 % (vorher 508 %)
Grundsteuer B (Nicht-Wohngrundstücke) 960 % (vorher 508 %)
Gewerbesteuer 480 % (vorher 475 %)


Ein Einheitlicher Hebesatz bei der Grundsteuer B hätte 631 % betragen (vorher 508 %).

Hier finden Sie weiterführende Informationen: Sie erreichen die Kämmerei der Stadt Wiehl unter der Telefonnummer 02262 / 99-444.

Gerne können Sie uns auch eine E-Mail an [email protected] schicken.

Wenn sie persönlich vorbeikommen möchten, können Sie das ebenfalls tun. Die Räumlichkeiten der Kämmerei finden Sie im ersten Obergeschoss des Altbaus. Dort stehen Ihnen die Ansprechpartner der Kämmerei gerne für Fragen und Antworten rund um das Thema Grundsteuer zu Verfügung. Bitte beachten Sie die Öffnungszeiten des Rathauses.